Kosztorys jest jednym z elementów, którego klienci boją się najbardziej przy braniu kredytu hipotecznego na budowę domu…
Zwykle, rzeczy obce, niezrozumiałe sprawiają, że są dla nas przerażające:) Tak też jest z kosztorysem budowlanym. „Nie taki jednak wilk straszny jak go malują”.
Czym zatem jest kosztorys budowy domu?
Kosztorys to nic innego jak spisane etapy budowy domu krok po kroku. Każdy z tych etapów, a w nim podpunkty są wyceniane i datowane. Musimy bowiem określić wartość i datę wykonania pracy na budowie. Bank chce wiedzieć kiedy , jaki etap planujemy zrobić- co więcej- bank weryfikuje czy potrafimy każdy z tych elementów dobrze wycenić. Kosztorys zatem służy dla banku przede wszystkim jak spisany szkic planu na budowę domu. Musi on bowiem zweryfikować czy ten plan jest realny, czy mamy pojęcie o realnych kosztach czy podchodzimy do budowy lekkomyślnie. To głównie od dobrego planu zależy czy budowa ma prawo się zakończyć czy nie. To jest najważniejsze dla banku- realność zakończenia inwestycji, bo bank dając nam kredyt wierzy, że za te…12, 24 miesiące będzie mógł zabezpieczyć się na wybudowanej nieruchomości.
Jak powinien być rozpisany kosztorys?
Do tworzenia kosztorysu banki posiadają swoje przygotowane dla nas druki lub dokumenty do ich generowania. To duże ułatwienie dzisiaj- jeszcze kilka lat temu trzeba było tworzyć go od zera samemu. Mimo, że mamy już pozycje w kosztorysie w większości wypisane to trzeba jednak uzupełnić kwoty, daty wykonania poszczególnych pozycji, etapy wypłaty transz i terminy zakończenia budowy. Każda z tych rzeczy ma wielkie znaczenie dla płynności wypłacania transz ( tak transz! bo pieniądze na budowę w 99% bankach wypłacane są w transzach).
Kosztorys powinien być rozpisany według zasady: od ogółu do szczegółu. Dzielimy zatem kwotę na budowę domu na etapy budowy i w tych etapach na konkretne pozycje. Ważne tutaj również są proporcje i racjonalność wpisywanych kwot. Nie muszą być one idealnie spójne z cenami w sklepie- mogą być wyższe. Rozliczamy się bowiem z pozycji zrealizowanych poprzez zdjęcia. Co to oznacza?? Jeśli kończymy etap fundamentów to robimy zdjęcia, przesyłamy do banku i bank uruchamia nam transze na 2 etap naszego kredytu. Po jego zakończeniu robimy zdjęcia i w ten sam sposób się z niego rozliczamy itd.
Co to jest transza i karencja?
Transza to część pieniędzy z kwoty kredytu, którą wypłaca bank. Zwykle ma ona ścisły związek z zaawansowaniem budowy. Kredyt w każdym banku jest liczny na różne ilości i wysokości transz. Jeden bank może wypłacić kredyt w 2, 3 transzach, inny w 1, a jeszcze inny w 7. Wypłacając poszczególne transze kredytu w kolejnych miesiącach spłacamy same odsetki od uruchomionych transz, aż kredyt zostanie wypłacony w całości. Wtedy zaczynamy spłacać od następnego miesiąca kapitał i odsetki. Ważne zatem, aby budowa nie trwała zbyt długo, bo przez okres budowy spłacamy same odsetki.
Karencja jest czasem wypłaty transz, który jest określany przez nas we wniosku kredytowym. Jest to czas umowny z bankiem. Powinniśmy zatem do jego ustalania podejść również poważnie! Co to oznacza? wyznaczając terminy wypłaty transz i tym samym zrealizowania poszczególnych etapów budowy trzeba wziąć poprawkę na to, że mogą być poślizgi w realizacji. Dlaczego? Jeśli wypłata transz pójdzie zgodnie z planem- super. Jeśli jednak nie to będą Państwo monitowani ze strony banku opóźnieniach w wypłacie transz. W konsekwencji jeśli całkowity termin wypłaty zostanie przekroczony ( z umowy) to również narażają się Państwo na aneksy do umowy. Jeśli jednak założymy, że dany etap zrobimy w dłuższym niż krótszym czasie, a on się skróci to nic nie stoi na przeszkodzie, żeby bank nam pieniądze wypłacił wcześniej.
Budowa to temat długi, jak jej sam czas realizacji i zawiły również. Kosztorys ma być szkicem, czy też biznesplanem- tak lubię tego słowa najbardziej używać w tym porównaniu. Jeśli podejdziemy do niego odpowiedzialnie, jeśli będzie on przemyślany, przepracowany to uzyskanie kredytu i sama budowa pójdzie już o wiele szybciej i prościej. Polecam swoją wiedzę i doświadczenie w tym temacie. Chętnie bezpłatnie pomogę w tworzeniu, weryfikacji dokumentacji tworzonej dla banku.
Zapraszam
Natalia Panocha-Raczkiewicz
